Umowa z deweloperem – czyli jakie gwarancje ma potencjalny nabywca nieruchomości

Mieszkania deweloperskie w Opolu rozchodzą się jak ciepłe bułeczki. Nie każdy jednak ma zaufanie do deweloperów budujących na rynku pierwotnym, najczęściej w obawie przed kupnem „dziury w ziemi” zamiast mieszkania lub domu.

Tymczasem, ustawa z 16.09.2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła mechanizm gwarancyjny dla potencjalnych nabywców – w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego. Rachunek ten zakłada deweloper w banku. Jest to zatem swego rodzaju umowa łącząca dewelopera z bankiem, który w tej strukturze funkcjonuje niejako gwarant porozumienia między nabywcą a deweloperem, i tym samym wypłaty środków w całości lub w części. Na rachunku powierniczym ewidencjonowane są wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który jednorazowo lub transzami wpłaca środki pieniężne. Co istotne, deweloper nie ma możliwości swobodnego dostępu i dysponowania z rachunku powierniczego tak wpłaconymi przez nabywcę środkami pieniężnymi – może z nich skorzystać:

  • po pierwsze – jeżeli zakończy określony etap budowy, co powinno być stwierdzone wpisem w dzienniku budowy potwierdzonym przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą uprawnienia budowlane;
  • po drugie – wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli budowy. W celu kontroli zakończenia etapu inwestycji, przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

Rachunek powierniczy może mieć postać rachunku otwartego lub zamkniętego. Przy rachunku zamkniętym, środki wpłacone przez nabywcę są wypłacane deweloperowi po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu (lub prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym), co z kolei jest możliwe dopiero po zrealizowaniu i zakończeniu całego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Przy rachunku otwartym, bank wypłaca deweloperowi środki transzami, po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji. Warto też zwrócić uwagę, czy rachunek powierniczy otwarty posiada gwarancję ubezpieczeniową lub bankową. Gwarancje dają lepszą ochronę nabywcom w przypadku, gdy z różnych względów deweloper nie dokończy inwestycji, bowiem bank lub ubezpieczyciel zapewniają nabywcy wypłatę środków.

Samodzielny rachunek powierniczy (tzn. bez gwarancji) chroni nabywcę o tyle, że w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę, bank wypłaca jemu pozostałe na rachunku powierniczym środki. Oznacza to, że bank może zwrócić nabywcy mniejszą kwotę niż wpłacił, zwłaszcza jeżeli deweloper w toku budowy przerwał prace, np. zakończył już etap lub etapy przedsięwzięcia, ale nie zakończył całej inwestycji).

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej (czyli umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa) między innymi w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu lub nieruchomości w terminie określonym w umowie, jednak przed odstąpieniem od umowy nabywca zobowiązany jest wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

 

Adwokat Marta Nowakowska

Fot. Pixabay