Najem lokalu mieszkalnego

Inwestowanie – poszukiwanie nieruchomości lokalowej, dopełnianie formalności dotyczących jej zakupu, ewentualny remont, przystosowanie i wyposażenie, a także poszukiwanie potencjalnego najemcy, gdy nie zajmujemy się tym zawodowo i profesjonalnie, bywa bardzo czasochłonne. Samo nawet wynajęcie mieszkania, które samemu się zajmuje, w związku z np. dłuższym wyjazdem czy też sytuacją rodzinną, nie jest takie łatwe. Po takim wysiłku, zawarcie umowy najmu lokalu z najemcą wydawać się może już tylko „nieistotną formalnością”. Należy jednak pamiętać, że również i na tym etapie – oddając rzecz najemcy do używania – warto dochować wszelkich formalności, aby najem dla nas jako właściciela mieszkania i wynajmującego był możliwie bezpieczny.
Od strony prawnej najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla wynajmującego, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, wydaje się być tzw. umowa najmu okazjonalnego lokalu. Jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (którą po stronie wynajmującego zawiera osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, co należy podkreślić). Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadza daleko idącą – jak stanowi sam tytuł – ochronę praw lokatorów. W przypadku tzw. umowy najmu okazjonalnego lokalu liczne prawa i przywileje lokatora (najemcy), mające zastosowanie do „zwykłej” umowy najmu lokalu mieszkalnego, są wyłączone.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Do samej zaś umowy dołączyć należy następujące oświadczenia: 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez właściciela na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym,  2) oświadczenie najemcy ze wskazaniem innego lokalu, w którym będzie mógł mieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w punkcie 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (wynajmujący może żądać oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym). Z powyższego wynika, że nie zawsze będziemy mogli zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu – a to np. w przypadku najemców, którzy nie mają możliwości wskazania innego lokalu, w którym mogliby zamieszkać. Co niezwykle istotne, zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu właściciel musi zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli bowiem ten obowiązek nie zostanie spełniony, to umowa najmu okazjonalnego lokalu nie skorzysta z żadnych „przywilejów” nadanych takiej umowie przez ustawę, jak np. uproszczona procedura eksmisyjna (a w tym procedura uzyskiwania tytułu wykonawczego), która to procedura przemawia za zawarciem umowy najmu jako umowy najmu okazjonalnego lokalu. W sytuacji gdy wynajmujący będzie dysponował trzema wskazanymi wyżej oświadczeniami, a najemca po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, pomimo wezwania ze strony wynajmującego, nie opróżni i nie opuści lokalu, wynajmujący może zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym wynajmujący nie będzie musiał kierować do sądu powództwa przeciwko najemcy o nakazanie opróżnienia lokalu. Akt notarialny, po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, będzie stanowił tytuł wykonawczy uprawniający do wykonania obowiązku opróżnienia i wydania lokalu przez komornika. W przypadku umowy najmu okazjonalnego nie znajdują też zastosowania przepisy dot. najmu socjalnego oraz tymczasowych pomieszczeń.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu, choć obwarowana wieloma formalnościami, może istotnie zabezpieczyć interes wynajmującego. Szczególnie, jeśli najemca okaże się uciążliwym lokatorem, niechętnym do opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego, czego nie sposób przewidzieć przy zawieraniu umowy. By uchronić się przed licznymi ograniczeniami utrudniającymi bądź wręcz uniemożliwiającymi egzekucję lokatora, warto pochylić się nad odpowiednią umową i dopełnić wszelkich obowiązków, aby w przyszłości ewentualnie ukrócić sobie drogę do faktycznego odzyskania lokalu.

 

Radca prawny Magdalena Kaczkowska

Fot. Pixabay