Obrót nieruchomościami – umowa przedwstępna. Co to za umowa i w jakim celu się ją zawiera?

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tzw. essentialia negotii lub elementy konieczne. Są to te elementy, których oznaczenie jest niezbędne dla określenia świadczeń każdej ze stron. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości umowa przedwstępna musi co najmniej określać strony umowy oraz wzajemne świadczenia stron – zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i jej wydania oraz zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny i odbioru rzeczy. Umowa taka musi też określać rzecz oraz cenę.
W umowie przedwstępnej można oznaczyć termin w ciągu którego winna być zawarta umowa przyrzeczona, jeśli jednak nie został on oznaczony to można wskazać w umowie przedwstępnej tę stronę która będzie uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Może być też tak, że obie strony będą uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli w takim przypadku każda ze stron wskaże inny termin, to wiążącym jest termin wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie w tym przedmiocie. Pamiętać jednak trzeba, że jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przedwstępnej to nie można żądać jej zawarcia.
Tyle z podstawowych informacji. W jakim celu zawiera się umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?
Powodów może być wiele, najczęstszy jednak to forma zabezpieczenia obu stron w sytuacji w której aktualnie nie możemy lub nie chcemy zawrzeć umowy definitywnej (np. przebywamy na kwarantannie domowej w związku z epidemią koronawirusa i udanie się do kancelarii notarialnej celem zawarcia umowy w formie aktu notarialnego jest chwilowo niemożliwe), a na umowie sprzedaży nieruchomości faktycznie nam zależy. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują bowiem odpowiedzialność odszkodowawczą osoby, która będąc zobowiązaną do zawarcia umowy przyrzeczonej nie chce jej zawrzeć – uchyla się od tego zawarcia. Mowa tutaj o szkodzie, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (chodzi o odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, porównać należy stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby poszkodowany nie liczył na zawarcie umowy i nie podjął żadnych działań prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej, ze stanem powstałym wskutek faktu, że zawarł umowę przedwstępną i oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczonej). Celem przykładu można tutaj podać koszty zawarcia umowy, wydatki i nakłady poczynione w związku z własnym świadczeniem, albo przyjęciem świadczenia od drugiej strony. Nie ma jednak przeciwwskazań do tego, aby strony odpowiedzialność za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej rozszerzyły poprzez wprowadzenie w umowie przedwstępnej postanowień dotyczących dalej idącej odpowiedzialności odszkodowawczej. Można też wprowadzić w umowie przedwstępnej zadatek lub karę umowną.
W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Nie jest wymagana forma aktu notarialnego, która wymaga większego zaangażowania stron, a także środków. Jeśli jednak zawrzemy taką umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego (czyli w takiej w formie jaka jest przewidziana dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości), to będziemy mogli dochodzić zwarcia umowy przyrzecznej, w tym na drodze sądowej. W przypadku uwzględnienia przez sąd powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, orzeczenie sądu zastępuje oświadczenia woli obu stron. Mowa tu o oświadczeniach, które strony ustaliły w treści umowy przedwstępnej. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, nie uprawnia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Magdalena Kaczkowska
radca prawny

Fot. Pixabay