Licytacja nieruchomości mieszkalnej w tarczy 3.0.

Niektóre przepisy wprowadzane tarczami antykryzysowymi nie mają charakteru tymczasowego i tylko częściowo ściśle związane są z panującą sytuacją epidemiologiczną. Od zeszłego miesiąca termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela. Wierzyciel zaś jest uprawniony do złożenia takiego wniosku, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

Uzasadnieniem dla takiej regulacji – zdaniem autora projektu ustawy – ma być odpowiedź na wielokrotnie stwierdzane (jak pisze projektodawca) w praktyce sytuacje, w których złożenie wniosku o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości służyło wyłącznie szykanowaniu dłużnika. Tymczasem nowo wprowadzany przepis stanowi o konieczności złożenia wniosku o pierwszy termin licytacji nieruchomości i wprowadza ograniczenia w możliwości złożeniu takiego wniosku. Wiadomym jest jednak, że przed wyznaczeniem terminu licytacji nieruchomości podlega ona zajęciu, a następnie opisowi i oszacowaniu (z którego często wierzyciel będzie się mógł dopiero dowiedzieć, że dana nieruchomość służy potrzebom mieszkalnym dłużnika i jaką ma konkretnie wartość) – jeżeli zatem intencją wierzyciela jest wyłącznie „szykanowanie dłużnika” (przy posługiwaniu się terminologią projektodawcy), to i tak złoży wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości licząc, że dłużnik nie zna nowo wprowadzonych w życie przepisów i w ten sposób zaktywizuje dłużnika do poszukiwania rozwiązań spłaty swojego zadłużenia. Zresztą, jeżeli celem wierzyciela miałoby być wyłącznie „szykanowanie dłużnika”, to pewnie nie przystąpiłby nawet do opisu i oszacowania nieruchomości, a to skoro wiąże się to z koniecznością poniesienia wymiernych kosztów, dopiero zaś następnym etapem jest składanie wniosków o wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości.

Projektodawca wskazuje nadto, że do nagminnych mają należeć przypadki, w których egzekucja z wartej kilkaset tysięcy złotych nieruchomości dłużnika była kierowana w celu egzekucji kwot rzędu co najwyżej kilku tysięcy złotych. Taka argumentacja w sposób nieuzasadniony wyłącza – co do zasady – z możliwości wyznaczenia terminu licytacji nieruchomości tych wierzycieli, którzy mają wysokie wierzytelności i chcieliby przeprowadzić egzekucję z nieruchomości wartej dużo więcej niż kilka tysięcy złotych, ale nie mieszczą się w limicie 1/20 części sumy oszacowania. Na szybko wyszukana w Internecie oferta sprzedaży nieruchomości mieszkalnej w Warszawie-Mokotów głosi, że jej wartość wynosi 1.590.000 złotych. Oznacza to zatem, że wniosku o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nie będzie mógł złożyć wierzyciel, którego wierzytelność jest mniejsza niż 79.500 złotych (!). Zgodzić się trzeba, że nie jest to mała wierzytelność, a niekiedy możliwość jej wyegzekwowania wiąże się już tylko wyłącznie z egzekucją z nieruchomości. W takim wypadku wierzycielowi pozostaje skierowanie wniosku do Sądu o wyrażenie zgody na wyznaczenie terminu licytacji, a na co zezwala przepis art. 9521 § 4 K.p.c.

Trudnym w interpretacji jest również przepis § 3 nowo wprowadzonego art. 9521 K.p.c. Zgodnie z nim, jeżeli egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, termin licytacji nieruchomości mieszkalnej wyznacza się również w przypadku, gdy wniosku w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Czy to znaczy, że jest możliwość złożenia kilka wniosków o wyznaczenie terminu licytacji przez każdego z wierzycieli posiadających – każdy z nich z osobna – wierzytelność niższą niż 1/20 sumy oszacowania, pomimo, że treść § 2 wyraźnie wyłącza takie uprawnienie danego wierzyciela? A może chodzi o to, że jeżeli pojawi się jakiś wierzyciel, którego wierzytelność jest większa niż 1/20 sumy oszacowania, to wówczas ci pomniejsi wierzyciele mogą składać wnioski o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji? W mojej ocenie celem przepisu § 3 jest umożliwienie składania wniosków przez wierzycieli, nawet jeśli każdy z nich posiada wierzytelność nie większą niż 1/20 sumy oszacowania – o ile tylko łączna wysokość egzekwowana przez nich należności głównych będzie stanowić co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Skłaniam się ku temu przez wzgląd na całościową redakcję przepisu art. 9521 K.p.c., pomimo uzależnienia w § 2 tego przepisu uprawnienia do złożenia wniosku o licytację nieruchomości od wysokości egzekwowanej należności głównej stanowiącej co najmniej równowartość jednej dwudziestej sumy oszacowania.

Godnym podkreślenia jest również, że jeśli wierzycielem jest Skarb Państwa bądź jeśli należność wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym, powyżej opisywanych ograniczeń w egzekucji nieruchomości nie stosuje się.

 

Aleksandra Dyja

Adwokat

Obraz Harry Strauss z Pixabay