Nie można kupić dziecku domu bez zgody sądu, ale darować dom już można

Rodzice, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nie mogą nabywać dla dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej. Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego z 15.02.2019 r., sygn. III CZP 85/18 wyznacza kierunek dokonywania przysporzeń przez rodziców na rzecz ich małoletnich dzieci.

W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy dokonał rozróżnienia między interesem dziecka w przypadku kupna nieruchomości na rzecz małoletniego dziecka, także wtedy gdy środki pieniężne za zakup pochodzą z dokonanej przez nich wcześniej darowizny – a sytuacją, gdy dziecko nabywa nieruchomość w drodze darowizny.

Podstawowe znaczenie dla ukształtowania praktyki ma uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 30.04.1977 r., sygn. III CZP 73/76, mająca moc zasady prawnej, która stwierdza, że rodzice mogą, bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 K.r.io. nabywać dla małoletniego dziecka na podstawie umowy darowizny nieruchomości w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Zdaniem sądu, czynność taka – chociaż przekracza zakres zwykłego zarządu – to stanowi wyjątek uzasadniony tym, że wskutek umowy darowizny następuje przysporzenie majątkowe, nie pociągające za sobą po stronie obdarowanego żadnych zobowiązań cywilnoprawnych wobec darczyńcy lub osób trzecich, zatem czynność darowizny pozostaje zgodna z dobrem obdarowanego małoletniego dziecka.

Inaczej rzecz ma się z umową kupna nieruchomości. Na kanwie powyższej sprawy, przedstawiciele ustawowi małoletnich (rodzice), działając w ich imieniu i na ich rzecz jako kupujących, zamierzali zawrzeć z osobami trzecimi umowy sprzedaży lokali mieszkalnych za środki pieniężne, pochodzące z majątku osobistego jednego z tych przedstawicieli i przekazane małoletnim dzieciom tytułem darowizny (tzw. „darowizna celowa”). Kolejność zdarzeń zatem była następująca: (1) najpierw rodzic darował małoletnim dzieciom (darowizna celowa) środki pieniężne, a następnie (2) z tych środków miały zostać zakupione lokale mieszkalne, gdzie dzieci wskazane były jako kupujący, ale z racji swojej niepełnoletności przy samej umowie sprzedaży reprezentowane miały być przez rodziców. Środki przeznaczone na cenę nabycia nieruchomości stanowiły składnik majątku małoletnich już w dacie planowanej czynności. W istocie zatem miało dojść do zawarcia dwóch umów, tj. darowizny i sprzedaży które, niezależnie od zachodzącego między nimi związku, stanowiłyby samodzielne czynności prawne.

Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, że tak skonstruowany stosunek zobowiązaniowy wymaga kontroli sądu opiekuńczego, zarówno w aspekcie legalności jak i celowości. W wypadkach wątpliwych, a do takich należy zawarcie umowy sprzedaży z wykorzystaniem środków pieniężnych pochodzących z darowizny celowej, ani przedstawiciele ustawowi ani notariusz nie mają ustawowej kompetencji do kwalifikacji zamierzonej czynności z punktu widzenia przekroczenia granic zwykłego zarządu, a ich błędna ocena może być podważona z najdalej idącym skutkiem nieważności czynności prawnej. Nabycie nieruchomości przez małoletnich pod tytułem odpłatnym, bez względu na źródło pochodzenia środków pieniężnych, zawsze stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Czynność inwestycyjnego rozporządzenia majątkiem małoletnich poprzez nabycie takiego składnika znaczącej wartości związana jest z pewnym ryzykiem. Jego następstwem jest nie tylko przysporzenie majątkowe, ale także powstanie kompleksu praw i obowiązków, wymagającego rozważenia w aspekcie dobra dziecka. Taka czynność, ze względu na dobro małoletnich i potrzebę ochrony ich interesów, wymaga prewencyjnej kontroli sądu opiekuńczego.

 

Marta Nowakowska, adwokat

 

Zdjęcie: Pixabay/ptra